Как Евгений Кисе оценивает недвижимость до покупки и почему 25% по кредиту — это рабочая стратегия

В инвестиционном сообществе принято оценивать объекты по внешним признакам: локация, вид из окна, качество отделки. Евгений Кисе, земельный брокер и эксперт по инвестициям, предлагает смотреть на активы через призму сухих цифр. Для него любая сделка начинается не с просмотра планировок, а с построения финансовой модели.

Философия: стратегия важнее объекта

Профессиональный путь Евгения начался в строительной сфере. Позже, получив опыт управления жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, он сформировал главный принцип:

«Капитал начинается не с покупки объекта. Он начинается с правильной стратегии. Когда человек говорит: «Хочу инвестировать в недвижимость», главный вопрос — не что купить, а какую финансовую задачу должен решить этот капитал. Сохранить накопления? Получать денежный поток? Увеличить капитал? И только после этого имеет смысл искать объект».

Этот подход позволяет отсекать эмоциональные покупки. Инвестор, ведомый страхом упущенной выгоды (FOMO), часто видит «перспективный район», но не замечает отрицательный денежный поток или низкую ликвидность.

Главный принцип: сначала расчёт, потом решение

Евгений уверен: универсальных инвестиционных объектов не существует. То, что идеально подходит для сохранения пенсии, может стать убыточным для молодого предпринимателя.
Работа всегда начинается с аудита возможностей инвестора. Эксперт помогает ответить на вопросы, которые продавцы обычно обходят стороной:

Вопрос Суть
Собственные средства Сколько денег нужно на самом деле (с учётом налогов, ремонта и меблировки)?
Стоимость финансирования Какова реальная переплата при использовании кредитного плеча?
📄 Налоги Какие обязательства возникнут при владении и при выходе из сделки?
📉 Сценарий выхода Что делать, если рынок развернётся или изменятся ВРИ?

«Я не просто ищу привлекательный объект. Я хочу понять, какую финансовую задачу он способен решить. Мой принцип — сначала расчёт, потом решение. Это позволяет принимать решения не на эмоциях, а на цифрах».
 

Когда цифры важнее страха: Кейс с ипотекой под 25%

Классический пример работы этой логики — сделка, реализованная в 2025–2026 годах. На первый взгляд условия выглядели пугающе: апартаменты с кредитным плечом, где ставка по ипотеке составляла 25% годовых. Для большинства это звучит как финансовая катастрофа.

Однако математическая модель показала иную картину:

ПАРАМЕТР ЗНАЧЕНИЕ
Структура сделки 50% — собственные средства, 50% — заёмные
Срок владения Май 2025 — Октябрь 2026
Экономика Стоимость заёмных денег перекрыта капитализацией актива

📈 РЕЗУЛЬТАТ
70% чистой доходности на вложенные средства (43% годовых)

«В недвижимости нельзя оценивать отдельную цифру в отрыве от всей модели. Важны цена входа, размер собственного капитала и сценарий выхода. Именно поэтому один и тот же объект для разных инвесторов может иметь совершенно разную привлекательность».

Итог

Сегодня задача Евгения — помочь инвестору увидеть финансовую логику до того, как деньги будут вложены. Ведь за каждым квадратным метром должна стоять понятная экономика, а не просто обещание продавца, что «здесь всё будет расти».
Хотите видеть реальные цифры и такие же кейсы в своей ленте?

В базе Евгения сейчас 376 объектов — от ИЖС до промышленных площадок. Каждый из них прогоняется через эту математическую модель. 

Подписывайтесь на канал, https://t.me/Ekise77 чтобы видеть разбор реальных сделок, честные цифры доходности и учиться считать недвижимость как актив, а не как бетонную коробку.

👇 Просто нажмите кнопку «Подписаться», чтобы видеть, где земля даст 30%+ годовых.